세입자 우선변제권 순위 확인법 | 경매 시 보장 조건
주택이 경매에 넘어가더라도 세입자(임차인)는 일정 조건을 갖추면 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 가집니다. 하지만 보장받기 위해서는 확정일자, 전입신고, 점유 등 요건 충족이 필수이며, 기타 채권자와의 우선순위도 중요합니다.
이 글에서는 세입자의 우선변제권 순위 확인법과 경매 절차 시 실제 보장받는 조건, 우선순위 결정 기준을 명확히 설명합니다.
| 조건 | 내용 | 우선변제 인정 여부 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 임차인이 실제 거주하며 전입신고 완료 | ⭕ 필수 요건 |
| 확정일자 | 동주민센터에서 임대차계약서에 날짜 도장 | ⭕ 순위 결정 기준 |
| 점유 | 실제 거주하고 있어야 함 | ⭕ 거주 증거로 사용 |
| 경매 개시일 기준 | 대항력 + 확정일자 보유한 임차인 | ⭕ 일정 금액까지 우선변제 |
| 근저당권 설정일 | 확정일자보다 선순위면 임차인 불리 | ⚠️ 후순위 시 보장 불가 |
우선변제권 확인 방법 바로가기
순위 확인 팁:
- 등기부등본 열람 → 근저당권 설정일 확인
- 본인의 확정일자가 근저당권보다 빠르면 우선변제 가능
- ‘소액보증금’ 요건에 해당할 경우 일정 금액은 우선 보호
2025년 수도권 기준 소액임차인 보호 한도는 전세보증금 5,000만원 이하, 우선변제금 최대 1,700만원까지 인정됩니다. 지역에 따라 기준은 달라질 수 있습니다.
주의사항:
확정일자만 있고 전입신고가 없거나, 실거주하지 않을 경우 대항력 인정이 어렵습니다. 또한 근저당권 등 선순위 채권자가 많을 경우, 배당을 못 받는 상황도 있으니 계약 전 반드시 등기부등본·순위관계 확인이 필요합니다.